新增面积超九成来自第三方，恒大物业“独自”前行

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物业企业向来被视为房企的优质资产，虽不如曾经的房地产行业 " 来钱快 "，但轻资产模式及源源不断的现金流入又注定这是能细水长流的生意。

恒大物业（6666.HK）便是这一观点的印证。

据该公司 8 月 24 日晚间发布的 2023 年中期业绩，上半年恒大物业营收同比增长 6.2% 至 61.5 亿元，归母净利则同比增长 42% 至 7.8 亿元。

规模仍位居行业前列，截至 6 月底的总合约面积约 8.1 亿平方米，在管面积为 5.1 亿平方米。

利润率水平回升，毛利率同比增加 2.2 个百分点至 24.4%，净利率则同比增加 3 个百分点至 12.9%。

需注意的是，上述业绩指标实现上涨，主要是因为去年同期基数较小。

2022 年上半年，恒大物业营收及归母净利降幅分别为 26.5%、71.8%，当期毛利率也同比大幅减少 15.1 个百分点。对比来看，今年上半年的这三项指标仍不及 2021 年同期水平。

但在关联方出现较大流动性问题后，恒大物业的经营回归上升轨道已属不易，且其截至 6 月底的现金及现金等价物约 16.1 亿元，较 2022 年底有所增长，这意味着恒大物业上半年产生了现金净流入，是经营可持续性的表现，也展现了物业行业的韧性。

不过，恒大物业仍在遭受关联方出险带来的损失，其未来的稳定发展也深受关联方影响。

截至 6 月底，恒大物业的应收贸易账款中，来自关联方的应收款为 23.6 亿元，来自第三方的则为 37.3 亿元。由于关联方流动性问题，恒大物业将这部分应收款的 23.4 亿元进行了减值拨备，计提比例为 99.5%。

至于此前被中国恒大占用的 134 亿元存款，恒大物业表示，目前仍在追讨损失，包括与中国恒大集团商讨偿还该质押涉及款项的方案、论证诉讼等其他法律措施，但受限于关联方流动性危机，追回这笔钱尚存在重大不确定性。

未来发展预期方面，蓝鲸财经注意到，自 2021 年中期开始，恒大物业的合约面积一直保持在 8.1 亿平方米左右，截至去年底的合约面积略高，为 8.19 亿平方米。

这意味着其市场化拓展已受关联方流动性问题及自身品牌所影响，" 新拓展面积 " 与 " 到期未续约面积 " 大致相当。要恢复正向经营，恒大物业还需努力。

此外，恒大物业也在业绩报告中表示，受关联方及其资产处置进度的影响，集团可能面临部分前期物业管理服务合同终止，可能无法及时有效转化已签约面积，关联方延期交付亦可能影响集团收缴费率的提升。

在业务上，恒大物业正在主动、被动地 " 去恒大化 "，并拓展来自其他开发商的业务。

今年上半年，恒大物业新增合约面积为 1514 万平方米，其中 93.3% 来自第三方；从营收看，其来自第三方的营收占比达 98.9%，来自关联方的收入占比仅为 1.1%。

至于与开发商关联度高的非业主增值服务，上半年恒大物业来自此业务的收入占比仅为 0.7%，约 4185 万元。不过，其并未放弃这部分业务，称将以市场化原则，择优开展关联方服务，并希望凭借服务质量争取更多其他开发商的业务，借此拓宽物业管理项目。

" 集团已基本脱离对关联方业务的依赖。" 恒大物业如此描述公司业务上的独立发展。

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